خلع ید چیست؟ | یکی از مهم ترین دعاوی حقوقی

دعوای خلع‌ ید ملکی، یکی از پرتراکم‌ترین دعاوی ملکی در محاکم دادگستری می‌باشد. این دعوا ماهیت حقوقی داشته و در خصوص اموال غیر منقول نظیر خانه ، زمین و باغ قابل اقامه دعوای است و شکایت کیفری ر خصوص آن امکان‌پذیر نیست در ادامه این مقاله در خصوص مفهوم خلع ید، نحوه اقامه دعوای خلع ید ملکی و تفاوت آن با تخلیه‌ید صحبت خواهیم کرد. بهتر است برای پیگیری و انجام امور حقوقی ملکی که دانش و تجربه کافی درباره آن را نداریم از بهترین وکیل ملکی کمک بگیریم تا با راه‌حل های قانونی مناسب بهترین نتیجه را کسب کنیم.

خلع ید چیست

خلع ید‌ ملکی زمانی مطرح می‌شود که شخصی به نحو غیرقانونی و یا عدوانی در مال غیرمنقول شخص دیگری از قبیل خانه و یا زمین ایشان دخل و تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال را از تصرف ایشان خارج کند و اصطلاحا متصرف غیرقانونی را خلع ید کند البته لازم به ذکر است که واژه خلع ید صراحتاً در قانون مدنی ایران ذکر نشده است اما در مواد۱۵۷ تا ۱۷۷ آیین دادرسی مدنی و ماده ۳۰۸ قانون مدنی به آن پرداخته شده است که در ادامه مواد فوق الذکر را بیشتر مورد بررسی قرار خواهیم داد.

خلع ید به چه معناست

این دعوی در دو معنای عام و خاص قابل بررسی می‌باشد

در معنای عام،دعاوی ذیل را در بر می‌گیرد:

۱.تخلیه ید

تخلیه ید زمانی است که بین خواهان و خوانده قراردادی وجود دارد که در آن کم و کیف تصرفات خوانده معین گردیده است منتها ایشان از چهارچوب قرارداد تنظیمی فی مابین خود و خواهان خارج شده است برای مثال زمانی که فردی ملک خود را اجاره می‌دهد و پس از اتمام مهلت اجاره مستاجر از تخلیه ملک استنکاف می‌کند، موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه ایشان را از ملک خارج کند.

در ادامه به تفاوت این دعوا با دعوای خلع ید خواهیم پرداخت.

۲.تصرف عدوانی

موضوع دعاوی سه گانه تصرف عدوانی یعنی دعوای رفع تصرف عدوانی،رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت از حق تصرف در ملک غیرمنقول قابل تملک خصوصی است .

این دعوا  دعوای غیر مالی اعتباری می‌باشد که آرای آن قابل تجدید نظرخواهیست، ولی امکان فرجام خواهی وجود ندارد.

لازمه طرح دعاوی تصرف احراز ارکان آن می‌باشد برای مثال در دعوای رفع تصرف عدوانی،لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف خوانده احراز گردد.

۳.خلع ید به مفهوم خاص

دعوای خلع ید به مفهوم خاص به دعوایی اطلاق می‌گردد که از طرف مالک علیه غاصب اقامه شده و مالک خواستار کوتاه کردن دست غاصب از ملک خود ‌باشد و برخلاف دعوای تصرف عدوانی، بحث سابقه تصرف مطرح نبوده و مالکیت مدنظر می‌باشد به همین منظور خواهان برای اقامه دعوای خلع ید ملکی لزوماً می‌بایست دارای سند رسمی مالکیت یا حکم دادگاه مبنا بر مالکیت ملک باشد

خلع ید یعنی چه

وقتی در خصوص خلع ید ملکی صحبت می‌کنیم، بیشتر خلع ید در معنای خاص مد نظر ما می‌باشد که همانطور که پیش تر گفته شد پذیرفته شدن این دعوا با اثبات مالکیت خواهان رابطه مستقیم دارد به همین منظور در صورتی که خواهان فاقد سند رسمی و یا حکم دادگاه مبنی بر مالکیت ملک باشد ابتدا به ساکن باید دعوای اثبات مالکیت را اقامه کند و پس از صدور حکم قطعی دادگاه مبنا بر مالکیت ایشان نسبت به ملک موضوع دعوا نسبت به طرح دعوای خلع ید اقدام کند.

قانون خلع

برای طرح دعوای خلع ید ملکی یقیناً باید نسبت به قوانین و مقررات مربوط به خلعیت اشراف کافی داشته باشید همانطور که پیشتر گفتیم در قانون مدنی ایران صراحتاً از واژه خلع ید استفاده نشده است اما ماده ۳۰۸ قانون مدنی اعلام می‌دارد که غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.

طبق این ماده ارکان دعوای خلع ید شامل غیرمنقول بودن مال،استیلا بر مال توسط مدعی الیه ،عدوانی بودن تصرف و مالکیت خواهان می‌باشد که به منظور طرح دعوا و رفع تصرف غیر عدوانی باید تمامی این ارکان در دادگاه احراز و اثبات گردد.

معنی خلع ید

خلع ید در معنای لغوی یعنی چیزی را از دست کسی درآوردن و یا دسته کسی را از چیزی کوتاه کردن اما در اصطلاح حقوقی به معنای رفع تصرفات غیر مجاز از ناحیه شخص دیگر در ملک غیر منقول می‌باشد.

دعوا خلع ید

این دعوی از جمله دعاوی می‌باشد که فرد می‌تواند با تکیه بر سند مالکیت رسمی خود برای گرفتن اموال غیرمنقول از ید غاصب اقدام کند این دعاوی از حیث حساسیت و پیچیدگی‌هایی که دارند می‌بایست لزوماً با بهره‌مندی از مشورت وکلای متخصص در این حوزه اقامه شوند تا از ضرر و زیان‌های هنگفت احتمالی جلوگیری شده و فرد به نتیجه دلخواه خود برسد.

همانطور که پیشتر اشاره کردیم برای طرح دعوای اثبات مالکیت خواهان می‌بایست که دارای سند رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی دادگاه مبنا بر مالکیت خود را داشته باشد.

گاهی نیز موضوع دعوای خلع ید ملک موروثی می‌باشد این موضوع زمانی پیش می‌آید که یکی از وراث بدون اخذ اجازه سایر وارثان به دخل و تصرف در ماترک غیرمنقول متوفی کند در صورتی که بین وراث و ایشان هیچ گونه قراردادی وجود نداشته است.

در این حالت دخل و تصرف ایشان در قدرالسهم سایر وراث مجاز و قانونی نبوده  هر یک از وارثان می‌توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید ملکی به منظور خارج کردن ملک موضوع دعوا از تصرف ایشان بکنند.

همچنین علاوه بر طرح دعوای خلع ید می‌توانند اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کنند

البته گاهی نیز افراد به دلیل تشابه بین دعوای خلع ید با تصرف عدوانی دادخواست خود را به اشتباه ثبت می‌کند در صورتی که به لحاظ ماهوی این دو دعوا کاملاً متفاوت می‌باشد اما به دلیل اینکه هر دو در خصوص اموال غیرمنقول کاربرد دارند و زمانی مطرح می‌شوند که فرد غاصب اموال را به صورت غیرقانونی در تصرف خود درآورده است با یکدیگر به اشتباه گرفته می‌شوند.

این در حالیست که در دعوای خلع ید مالکیت خواهان امری ضروریست و در اولویت است در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی سابقه تصرف خواهان مدنظر است و در صورتی که بخواهد از دادگاه حقوقی برای رفع تصرف عدوانی اقدام کند می‌تواند بدون ارائه سند رسمی و به صرف پیوست مدارکی دال بر سبق تصرف خود بر ملک موضوع دعوا دادخواست خود را ثبت و طرح دعوا کند.

بنابراین علی رغم دعوای خلع ید که لزوماً می‌بایست توسط مالک یا قائم مقام ایشان اقامه دعوا می‌شد ، دعوای تصرف عدوانی می‌تواند توسط فردی که صرفاً مالک منافع می‌باشد نیز اقامه دعوا شود.

این دو دعوا از حیث موارد دیگری از قبیل هزینه و طول و تشریفات دادرسی متفاوت است.

دعوای تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالیست و هزینه دادرسی آن برای همه یکسان است و نیازی به در نظر گرفتن ارزش منطقه‌ای ملک مورد نظر نیست و همچنین احکام آن بدون نیاز به قطعی شدن قابل اجرا می‌باشند.

برای آن که متوجه شوید که فی مابین دعاوی خلع ید ، تصرف عدوانی و تخلیه ید کدام یک را باید اقامه کنید حتما باید از مشاوره وکلا و متخصصین متبحر در این حوزه بهره مند شوید.

تخلیه ید

برخلاف دعوای خلع ید که در آن متصرف غیرقانونی بدون داشتن هیچگونه رابطه قراردادی اقدام به دخل و تصرف غیر مجاز در ملک خواهان می‌نماید در دعوای تخلیه ید بین خواهان و خوانده قراردادی وجود داشته که مبنای تصرفات خوانده بر پایه آن می‌باشد ولی مشکل از آنجایی آغاز می‌شود که خوانده از چهارچوب قراردادی خود خارج میشود ، اگر ساده‌تر بخواهیم توضیح دهیم موضوع دعوای تخلیه خارج کردن فردی است که خود ابتدا ایشان را به ملک وارد نموده‌ایم.

در این دعوا خوانده مدعی مالکیت ملک نبوده و مالکیت خواهان را قبول دارد و خواهان نیز قانونی بودن ید خوانده را می‌پذیرد اما ادعا می‌کند که ادامه ید خوانده غیرقانونی است.

برای مثال دعاوی تخلیه ید مستاجر از عین مستاجره از این قبیل دعاوی می‌باشد.

همچنین لازم به ذکر است که دعوای تخلیه ید از حیث ماهیت یک دعوای غیر مالی و بر پایه قراردادهای تضمینی محسوب می‌شود‌ و مرجع صالح برای رسیدگی به آن می‌تواند در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک باشد این در حالیست که دعوای خلع ید از حیث ماهیت یک دعوای مالی حسوب می‌گردد و لزوماً می‌بایست در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.

مدارک لازم برای خلع ید

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا می‌بایست با توجه به شرایط پرونده اعلام گردد اما به طور کلی داشتن مواردی از قبیل کارت ملی و تصویر سند مالکیت ضروری می‌باشد همچنین خواهان می‌تواند با در دست داشتن مدارکی همچون نظریه کارشناسی ،شواهد شاهدان و مطلعان،مدارک تحقیقات محلی ،مدارک حقوق و عکس‌های ملک مورد دعوا دادگاه را مجاب به صدور رای در جهت احقاق حق خود بکند.

دعوای خلع ید چیست

همانطور که پیشتر گفتیم این دعوی بین مالک قانونی ملک و متصرف غیر مجاز صورت می‌گیرد که ارکان اصلی این دعوا به شرح ذیل می‌باشد

۱. خواهان می‌بایست مالک رسمی ملک باشد که این موضوع یا باید به موجب سند رسمی یا به موجب حکم قطعی دادگاه مبنا بر مالکیت ایشان باشد.

۲. تصرف خوانده غاصبانه باشد یعنی بدون مجوز قانونی یا قرارداد اقدام به تصرفات کرده باشد البته لازم به ذکر است در صورت احراز رکن اول یعنی مالکیت رسمی خواهان رکن دوم این دعوا مفروض خواهد بود و احتیاجی به اثبات آن نیست بلکه این خوانده است که می‌بایست با توجه به دلایل یا قرائن موجود غاصبانه نبودن تصرفات خود را به دادگاه اثبات کند دادگاه خوانده را از ملک اخراج می‌کند و ملک را به تصرف خوانده در می‌آورد برای مثال آقای احمدی مالک یک واحد آپارتمان می‌باشد که ملک ایشان به وسیله خانم سلطانی غصب شده است یعنی خانم سلطانی وارد آپارتمان آقای احمدی شده و از آن خارج نمی‌شود به همین منظور آقای احمدی می‌بایست با طرح دعوای خلع ید با تکیه بر مالکیت خویش اخراج خانم سلطانی از ملک را خواستار شود.

لازم به ذکر است که در صورتی که خواهان هر فردی غیر از مالک اصلی ملک باشد قرار عدم استماع صادر شده و دادگاه وارد ماهیت دعوا نخواهد شد.

انواع دعاوی خلع ید ملکی به شرح ذیل می‌باشد

۱.خلع ید امانی: در این نوع از اقسام خلعیت فی مابین مالک و شخص دیگر یک  قراردادی با مضمون امانت برای مدت مشخصی منعقد گشته است و پس از اتمام مهلت قرارداد شخصی که اموال به امانت به ایشان سپرده شده است موظف است که آن را به مالک بازگرداند و در صورتی که از این امر استنکاف کند مالک می‌تواند با طرح دعوای خلع ید امانی نسبت به احقاق حق خود از طریق دادگاه اقدام کند.

۲.خلع ید غاصبانه :این قسم زمانی محقق می‌شود که هیچ توافق قراردادی فی مابین مالک و غاصب وجود ندارد و مالک با ارائه سند مالکیت می‌تواند خلع ید غاصب را از ملک بخواهد.

۳.خلع ید مشاعی: در صورتی که مالکیت ملک مورد دعوا مشاعی باشد و یک یا چند نفر از شرکا اقدام به تصرف غیرقانونی در سهم سایر شرکا کنند،شرکای مذکور می‌توانند علیه آنها دعوای خلع ید را اقامه کرده و ملک را از ید ایشان خارج کنند.

ماده قانونی خلع ید

دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع دفاعیات خوانده اقدام به صدور رای می‌کند و در صورتی که خواهان محق تشخیص داده شود کم به خلع ید خوانده از ملک مورد دعوا صادر می‌گردد که اجرای احکام خلع ید ملکی بر اساس مواد ۴۳ تا ۴۵ قانون نحوه اجرای احکام مدنی جاری می‌شود به موجب مواد مذکور اگر ملک مورد دعوا یا همان محکوم  به در تصرف فردی به جز خوانده دعوا باشد، منعی برای اجرای حکم حکومیت ایجاد نمی‌کند و در صورتی که متصرف فعلی ملک مدعی حقی برای خود در ملک مذکور باشد و سناد و مدارکی بر این مبنا ارائه کند دادورز عملیات اجرایی را متوقف می‌کند و به ایشان یک هفته جهت اقامه دعوا در دادگاه صالح مهلت می‌دهد و در صورت عدم صدور قراری مبنا بر عدم صدور عملیات اجرایی توسط دادگاه دادورز مکلف به ادامه اجرای عملیات می‌باشد.

لازم به ذکر است در صورتی که ملک مورد دعوا مشاعی باشد بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی باید تمام ملک خلع ید گردد.

همچنین دادورز مکلف است در خصوص اموالی که در محل اجرای حکم خلع ید پیدا می‌کند مطابق با ماده ۴۵ قانون نحوه اجرای احکام مدنی عمل کند.

بدین منظور در صورتی که اموال یافت شده در قالب اسناد اوراق بهادار وجوه نقد و جواهرات باشد در صندوق دادگستری یا ی از بانک‌ها به امانت سپرده می‌شود.

در صورتی که اموال فاسد شدنی باشد که ارزش نگهداری آن با هزینه نگهداریشان تناسب نداشته باشد این اموال به فروش گذاشته شده و مبلغ حاصل از فروش آن پس از کسر هزینه‌های مربوطه به صندوق دادگستری واریز می‌شود تا به مالک مسترد گردد.

در خصوص سایر اموال نیز در همان محل یا محل دیگری حفظ و نگهداری می‌شود و یا به حافظ سپرده می‌شود.

 نتیجه

در مقاله فوق تلاش کردیم که به تبیین مفهوم دعوی خلع ید ملکی ، نحوه طرح دعوی ، شباهت و تفاوت های آن با سایر دعوای تصرف ( تصرف عدوانی ، تخلیه ید ) بپردازیم ، امیدواریم که مفید واقع شده باشد جهت کسب اطلاعات تکمیلی و دریافت مشاوره اصولی و تخصصی میتوانید از خدمات وکلای متخصص ما در حوزه ملکی بهره مند شوید تا در مدت زمان کوتاه تر و با هزینه کمتری به نتیجه دلخواه خود برسید.