تفکیک زمین و اراضی | مراحل تفکیک زمین
تفکیک زمین یکی از کلمات پر رایج در حوزه‌ی املاک است که اغلب فعلان حوزه ملک و مردم عادی یا زمین دارانی که زمین‌های بزرگ و متراژ بالا دارند به طور معمول با آن آشنا هستند. مبحث تفکیک زمین در شرایط مختلف و با قوانین خاص خود مطرح می‌شود. و ممکن است به دلیل گسترده بودن نکات مهم آن، از اهمیت این موضوع غافل شده و با آن آشنایی کامل نداشته باشید. در این مقاله قصد داریم تا درباره تفکیک اراضی صحبت کنیم و موضوعات مهم آن را بررسی کنیم.
موسسه حقوقی عدل مبین با بیش از ۲۰ سال سابقه موفق
در حل انواع پرونده‌های ملکی، به صورت تخصصی در زمینه مشاوره و حل مشکلات مربوط به
تفکیک زمین فعالیت می‌کند. برای دریافت مشاوره رایگان و همکاری با بهترین تیم وکلای
دادگستری ملکی در تهران، همین حالا تماس بگیرید
تفکیک زمین چیست؟
برای اینکه بتوانیم به موضوعات گوناگون و قوانین مختلف بپردازیم ابتدا باید بدانید که تفکیک زمین چیست؟ تفکیک زمین به معنای تقسیم یک زمین بزرگ به قطعات کوچک‌تر و دریافت سند مالکیت جداگانه برای هر قطعه می باشد. تفکیک زمین می‌تواند از سوی صاحبان ملک و نسبت به کلیه اراضی از جمله زمین های شهری، روستایی و … صورت گیرد.
اما باید توجه داشت باشید در صورتی که متقاضی
از فرایند صدور سند تفکیک زمین، به درستی آگاهی نداشته باشد، موفق به جداسازی زمین
خود و در نتیجه صدور سند مالکیت مستقل برای هرکدام از قطعات نخواهد شد. شما می‌توانید
برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران و بهترین گروه وکلای ملکی ایران با
شماره تلفن های داخل وبسایت تماس حاصل فرمایید.
قوانین اولیه و مهم تفکیک زمین
برای آن که بتوان یک زمین را به قطعات کوچک‌تر تقسیم نمود، و برای هر کدام از این قسمت‌ها سند مالکیت جداگانه دریافت کرد، شرایط قانونی گوناگونی و جود دارد که برخی از این شرایط قانونی شامل موارد زیر می‌باشند :
مطابق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، شرط اصلی برای تفکیک زمین ارائه درخواست تفکیک توسط مالک زمین است. بنابراین در مورد املاکی که برای مالکیت آنها اختلافاتی وجود دارد نمی‌توان زمین را تفکیک نمود و پیش از تفکیک زمین ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت زمین توسط خواهان اقامه شده و به اثبات برسد.
به زبان ساده‌تر می‌توان اینگونه بیان کرد که
اصلی‌ترین پایه‌ی طرح دعوای تفکیک ملک، مالکیت فرد می‌باشد. یعنی تنها مالک زمین می‌تواند
تفکیک ملک را مطرح نماید. همچنین بنابر تبصره ماده‌ی ۱۰۱ تفکیک زمین، مستلزم رعایت تمام قوانین
و مقررات مربوط به قانون زمین شهری، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، قانون
جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری
مسکونی برای امر مسکن و … می‌باشد. پس با توجه به این موضوع اگر زمینی که تقاضای
تفکیک آن داده می‌شود زمین کشاورزی باشد، تفکیک آن زمین نباید منتهی به تغییر
کاربری زمین کشاورزی به مسکونی یا اداری شود.
مراحل تفکیک زمین چیست؟
با توجه به توضیحات بالا ممکن است سوال در مورد چگونگی مراحل تفکیک زمین مطرح شود که افراد باید با این فرایند آشنا باشند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری به عمل آورند. با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، هر شخص موظف است نقشه‌ای از طرح‌های تفکیکی زمین تهیه نماید و آن را به شهرداری ارائه دهد تا بررسی و تصویب شود.
سپس بعد از دریافت نقشه، شهرداری باید یک رسید برای متقاضی مورد نظر صادر نماید و تحویل دهد. در عین حال، شهرداری مکلف می‌باشد که نقشه طرح تفکیکی زمین را تا ۳ ماه بعد به مالک ارائه دهد.
نقشه مورد نظر به صورت کتبی و پس از کسر سطوح
معابر و قدرالسهم شهرداری تایید می‌گردد. پس از تایید نقشه مورد نظر، شهرداری صورت
جلسه رسمی را به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال می‌نماید، تا کارشناس نقشه‌برداری
همراه با نماینده اداره به منظور بازدید میدانی به محل زمین مورد نظر بروند. سپس
در صورت عدم تطابق بین نقشه تفکیکی و وضعیت حال زمین، گزارش تفکیک زمین با تایید
کارشناس ثبت می‌گردد و سپس سند آن به نفع مالک صادر می‌شود. اما نکته‌ای که باید
در این موضوع به آن اشاره داشت این است که در صورتی که شهرداری در زمان مقرر وظایف
خود را انجام ندهد، متقاضی می‌تواند با ارائه درخواست به دادگاه خواستار رسیدگی
به موضوع شود. دادگاه نیز با رعایت حداکثر نصاب‌ها در مورد معابر، خیابان‌ها و مناطق
عمومی، با دریافت نظر کمیسیون به بررسی می‌پردازد و رای صادر می‌نماید.
تفاوت تفکیک زمین سنددار و قولنامه‌ای
در بالاتر در مورد مراحل، شرایط تفکیک زمین توضیحاتی را ارائه دادیم. اما ممکن است سوالی برای مالکان زمین‌ها مطرح شود، که آیا تفاوتی میان تفکیک زمین سنددار و زمینی که سند آن به صورت قولنامه‌ای تنظیم شده وجود دارد یا خیر؟
حال برای پاسخ به این سوال با توجه به قوانین اصلاح شده در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، فقط صاحبان قانونی زمین می‌توانند درخواست تفکیک زمین خود را ارائه نمایند. از همین رو کسانی که به صورت رسمی به عنوان صاحبان زمین شناخته نمی‌شوند حق ارائه درخواست برای تفکیک ملک را نخواهند داشت.
در مورد تفکیک زمین قولنامه‌ای نیز با توجه به اینکه قولنامه یک سند عادی محسوب می‌شود، می‌توان به ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد اشاره داشت که در این ماده مطرح شده، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول نظیر زمین، باید در نزد دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، در غیر این صورت، سند در نزد ادارات و محاکم به رسمیت شناخته نخواهد شد.
بیشتر بخوایند : سند عادی یا قولنامه‌ای چیست؟
بنابر این برای تفکیک زمین قولنامه‌ای مالکان
ابتدا باید سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل کنند یا از طریق شخصی که ملک به
صورت رسمی به نام اوست اقدام به تفکیک زمین نمایند.
تفکیک اراضی روستایی
تفکیک زمین روستایی به معنای جدا کردن ملک روستایی به دو یا چند بخش مجزا در بافت روستایی با رعایت مقررات وضع شده در روستاها چه به صورت سند رسمی و چه به صورت قولنامه بین طرفین می‌باشد.
تفکیک زمین روستایی با هدف ایجاد کاربری‌های مختلف در بافت آن روستا یا روستا‌های مجاور است، و از دیگر اهداف آن می‌توان به تامین امنیت، بالا بردن رفاه اجتماعی و بیشتر کردن بهره‌وری اراضی در مسیر آبادانی، و رفع کمبود مکان‌های مختلفی مانند اداری، خدماتی و مسکونی اشاره داشت. تا به این وسیله دسترسی به مکان‌های نام برده راحت تر باشد.
وظیفه‌ی تفکیک اراضی روستایی بر عهده‌ی سازمان مسکن انقلاب اسلامی می‌باشد و بر اساس ماده ۴ اساس‌نامه و تبصره‌های مربوط به آن، در جهت تشویق و آسان‌سازی ساخت و ساز اشخاص در مناطق روستایی به منظور جلوگیری از مهاجرت افراد از روستاها به شهر‌ها و اقدام برای تفکیک و مالکیت افراد می‌باشد.
اما نکته‌ی قابل توجه این است که در این امر
برای کاربری‌های مختلف کشاورزی ۴۰ درصد، مسکونی ۱۵ درصد، باغ ۳۵ درصد، و تبدیل ملک مسکونی به کاربری تجاری ۳۰ درصد از کل زمین کسر خواهد شد.
تفکیک ملک مشاع
برای ملک و زمین هایی که دارای چند مالک و یک
سند تکی هستند، به هنگام خرید و فروش نیاز به تفکیک سند به تعداد مالکان است. در
تفکیک زمین مشاع برای ساخت و ساز یا حتی بازسازی نیز تمامی مالکان باید رضایت
داشته باشند. و همچنین اگر ملک تفکیکی دارای چند مالک است، همه آنها باید قبل از
فروش سهم خود برای تفکیک رمین اقدام نمایند.
نکات مهم در تفکیک ملک مشاع
- ملک مورد نظر باید از نظر ثبتی جریان مشخص و معینی
داشته باشد.
- درخواست هرکدام از مالکان باید به صورت جداگانه
به اداره ثبت ارسال شود.
- بعد از بررسی و تایید کارشناسان نقشه برداری و
ارزیابی ملگ باید در حضور تمامی مالکان و با امضای آنها صورت پذیرد.
- بعد از ابلاغ نتایج هر شخص ۱۰ روز فرصت دارد
تا اعتراض خود را ارائه دهد.
- پس از تایید نهایی سند فعلی باطل و سندهای جدید
و جداگانه ارسال می‌شود.
بیشتر بخوانید : سند ملک مشاع
تفکیک زمین بدون سند
برای تفکیک زمین بدون سند افراد باید ابتدا سند
رسمی دریافت نمایند و لازمه این امر به اثبات رسیدن مالکیت فرد بر ملک می‌باشد. و
افراد بعد از دریافت سند می‌توانند اقدام به تفکیک ملک خود نمایند.
تفاوت تفکیک و افراز اراضی
در بسیاری از موارد دیده شده که برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف با یکدیگر می‌دانند، اما بهتر است بدانید که این دو کلمه با یکدیگر تفاوت دارند. افراز به تقسیم یک ملک مشترک توسط شرکای متعدد به نسبت سهام آنها از ملک اشاره دارد که هر یک از شرکا قسمت خاصی از ملک را صاحب می‌شوند و اجازه تصرف در آن را دارند. و این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یک یا چند نفر از شرکا حاضر به تفکیک ملک نباشند. در این صورت سایر شرکا با ارائه درخواست به دادگاه خواستار این می‌شوند که طبق سهم تقسیم ملک صورت گیرد و سهم هر شخص مشخص شود.
اما تفکیک یک فرایند قانونی است که به مالک یا
مالکان اجازه می‌دهد تا دارایی‌های غیرمنقول خود را به چندین قطعه‌ی کوچک‌تر تفکیک
کنند و برای هر یک سندی جداگانه دریافت نمایند.
تفکیک اراضی کشاورزی
به تمام زمین‌های کشاورزی زیرکشت از قبیل باغ،
دیمی، نهالستان که در آنها انواع محصولات زراعی، باغی، دامی، شیلات و …تولید می‌شوند،
اراضی کشاورزی می‌گویند. تفکیک این نوع از اراضی از قوانین سختی پیروی می‌کنند و
تنها بوسیله سازمان جهاد کشاورزی با شرایط خاصی با توجه به وضعیت ملک و انجام بررسی‌های
تخصصی صورت می‌پذیرد، و تنها در صورتی تفکیک اراضی کشاورزی صورت می‌گیرد که مشمول
حد نصاب‌های اقتصادی و فنی مندرج در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن
اراضی کشاورزی باشد و در غیر این صورت تفکیک این اراضی ممنوع می‌باشد.
تفکیک اعیان
تفکیک اعیان از طریق اداره ثبت اسناد انجام می‌گیرد. و بر اساس و جود گواهی پایان کار ساختمان و مجوز تفکیک ساختمان امکان پذیر است. مالک یا وکیل او از طریق فرم مخصوص درخواست تفکیک ملک را تنظیم می‌نمایند و پس از آن درخواست مورد نظر همراه با تصویر گواهی پایان کار از طریق دفتر اسناد رسمی به اداره‌ی ثبت ارسال می‌شود.
در ادامه نقشه تفضیلی ساختمان از سوی سازمان ثبت اسناد به کارشناسان نقشه‌برداری در سازمان نظام مهندسی ارجاع داده خواهد شد. و پس از دریافت پرونده نقشه تفکیک و ارائه به مسئول نربوطه در اداره ثبت، فرد متقاضی برای صدور گزارش شورا‌ی تفکیک اقدام می‌نماید.
