تصرف عدوانی چیست؟
تصور کنید شخصی بدون اجازه و رضایت شما ملک و املاک شمارا تصرف کند و آن را در اختیار خود بگیرد. این همان تصرف عدوانی می‌باشد که در امروزه پرونده‌های بسیاری با این اسم و موضوع در دادگاه‌ها وجود دارد و افراد بسیاری با آن درگیر هستند. در این مقاله قصد داریم تا به صورت دقیق و کامل درباره این این نوع تصرف و اینکه چه نکات مهمی دارد، برای شما عزیزان مطالبی را ارائه دهیم.
توجه داشته باشید که حل و پیگیری مشکلات مربوط
به دعاوی تصرف عدوانی شامل پیچیدگی‌ها، دشواری‌ها و حساسیت بالایی می‌باشد از همین
جهت بهتر است برای حل این نوع مشکلات خود از بهترین وکیل ملکی در تهران و یا در
شهر مورد نظر خودتان مشاوره دریافت کنید و با او همکاری داشته باشید.
موسسه حقوقی عدل مبین با بیش از ۲۰ سال سابقه موفق در حل انواع پرونده‌های ملکی، به صورت تخصصی در زمینه مشاوره و حل مشکلات مربوط به تصرف عدوانی فعالیت میکند. برای دریافت مشاوره رایگان و همکاری با بهترین تیم وکلای دادگستری ملکی در تهران، همین حالا تماس بگیرید.
ابتدا بدانیم تصرف عدوانی چیست و به چه معناست؟
برای درک بهتر ابتدا باید به این موضوع بپردازیم که تصرف عدوانی چیست و مفهوم آن به چه معناست؟ مطابق با ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری با زور و بدون رضایت وی مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده است و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
به زبان ساده‌تر اگر فردی بدون رضایت مستاجر یا مالک، و با اجبار اقدام به تصرف ملک کند. به این کار تصرف عدوانی می‌گویند. اما نکته‌ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که در دعوای تصرف عدوانی صرف داشتن سابقه تصرف بر ملک کافی است یعنی دادگاه تصرف قبلی را در نظر می‌گیرد و فرقی نمی‌کند که در این دعوا شما مستاجر باشید یا مالک.
نکته دیگری که بسیار حائز اهمیت می‌باشد این
است که تصرف عدوانی فقط در رابطه با اموال غیر منقول صادق است. مبحث تصرف عدوانی
به دو صورت حقوقی و کیفری مطرح می‌شود که هر کدام را در قسمت های بعدی توضیح می‌دهیم.
تصرف عدوانی کیفری
ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی تصرف عدوانی کیفری
را اینگونه توصیف می‌نماید که : هر کس به عنف یا ید عدوانی یا با هر وسیله دیگری،
مال غیر منقول دیگری را از تصرف صاحب آن خارج کند یا در تصرف او نگه دارد، علاوه
بر رد مال به صاحب آن، به حبس از ۶ ماه تا ۲ سال یا جزای نقدی معادل ۲ تا ۴ برابر مال مورد تصرف محکوم می‌شود. در صورت
وقوع جرم تصرف عدوانی کیفری صاحب مال می‌تواند شکایت خود را به دادسرای محل وقوع
جرم ارائه دهد. البته از نکات قابل توجه در این شکایت این است که مالک باید مالکیت
خود را بر زمین یا مال غیر منقول مورد نظر به اثبات برساند.
تصرف عدوانی حقوقی
از مسائل مهم تصرف عدوانی نزد دادگاه مربوطه این
است که شخص با آگاهی از وجود مالک قانونی، بر ملک تصرف پیدا کرده یا خیر. اگر بدون
آگاهی اقدام به تصرف نموده باشد دعوای تصرف عدوانی حقوقی مطرح می‌شود. در تصرف
عدوانی حقوقی نیازی به اثبات مالکیت فرد برای ارائه‌ی دادخواست لازم نیست.
اثبات مالکیت در تصرف عدوانی
همانطور که بالاتر اشاره کردیم در صورت کیفری بودن پرونده لازم است که مالک، مالکیت خود را بر مال اثبات نماید. برای اثبات مالکیت در تصرف عدوانی شاکی باید مدارک و مستندات کافی ارائه نماید که این مدارک می‌تواند شامل موارد زیر باشد :
- سند رسمی مالکیت
- سند عادی
- استشهادیه
- گزارش کارشناس رسمی دادگستری
- و سایر مدارکی که نشان دهد فرد مالک قانونی مال
مورد نظر است
تصرف عدوانی در ملک مشاع
با توضیحات بالا با دانستید تصرف عدوانی یعنی چه انواع آن اشنا شده‌اید. اما ممکن است که برای برخی از عزیزان این سوال مطرح شود که تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه است؟ تصرف عدوانی در ملک مردشاع به دو صورت انجام می‌گیرد، چنانچه تصرف توسط شخص دیگری انجام گیرد، در این حالت برای فرد متصرف مجازات تعیین خواهد شد و شکایت مالکان به صورت کیفری می‌باشد. اما اگر ملک توسط یک یا چند نفر از شرکا تصرف شود دعوای خلع ید مطرح خواهد شد.
با این حساب مطابق با رای و حدت رویه تصرف
عدوانی در ملک مشاع، فقط در صورتی جنبه‌ی کیفری خواهد داشت که ملک توسط شخص دیگری
به جز شرکا تصرف شده باشد، در غیر این صورت دعوای مطرح شده جنبه حقوقی خواهد
داشت. در مقالاتی جداگانه به صورت کامل درباره اینکه ملک مشاع چیست و سند مشاع چیست
صحبت کرده‌ایم.
مجازات تصرف عدوانی در ملک مشاع
مطابق با ماده ۶۳۰ قانون مجازات اسلامی، برای تصرف عدوانی
در ملک مشاع مجازات تعیین شده. در این شرایط فرد مجرم به ۳۰ روز الی۱ سال حبس محکوم می‌شود که با استفاده
از قانون کاهش مجازات‌های تعزیری، مدت حبس فرد متصرف کاهش پیدا کرده و به ۱۵روز تا ۶ ماه می‌رسد.
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید
بالا تر در مورد دعوای تصرف عدوانی و انواع آن توضیحاتی ارائه شد اما با توجه بر اینکه ممکن است به دلیل شباهت نسبی تصرف عدوانی و خلع ید را اشتباه بگیرید، می‌خواهیم در ادامه به تفاوت‌های این دو دعوا بپردازیم.
- دعوای خلع ید شامل تمامی اموال منقول و غیر
منقول می‌باشد اما دعوای تصرف عدوانی صرفا در مورد اموال غیر منقول صدق میکند.
- دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است و صرفا به
صورت حقوقی مطرح می‌شود، اما دعوای تصرف عدوانی را هم به صورت حقوقی و هم به صورت
کیفری می‌توان مطرح نمود.
- طرح دعوای خلع ید صرفا توسط مالک و با سند مالکیت
انجام می‌پذیرد اما در دعوای تصرف عدوانی داشتن سابقه تصرف کافی است.
- دعوای خلع ید در زمره دعاوی مالی بوده و هزینه‌ی
دادرسی آن مطابق با دعاوی مالی محاسبه خواهد شد، اما دعوای تصرف عدوانی یک دعوای غیر
مالی است و هزینه دادرسی آن نیز مطابق با دعاوی غیر مالی محاسبه می‌شود.
در دعوای تصرف عدوانی به پرونده به قید فوریت
رسیدگی می‌شود و در صورت طرح دعوا دادگاه به متصرف به صورت موقت دستور رفع تصرف میدهد،
اما در دعوای خلع ید با رعایت تشریفات قانونی به پرونده رسیدگی می‌شود و اجرای حکم
پس از قطعیت آن ممکن خواهد بود.
تصرف عدوانی زمین کشاورزی
در برخی مواقع ممکن است که کشاورزان عزیز هم با تصرف عدوانی زمین کشاورزی رو به رو شده باشند و این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که فردی زمین کشاورزی را غصب نماید. برای درک بهتر می‌توان گفت به طور معمول برخی از زمین‌های کشاورزی توسط مالکان اجاره داده می‌شوند و فردی که زمین کشاورزی را اجاره می کند به صورت قراردادی و آنچه که در عرف مطرح است، مبلغ اجاره زمین را به مالک پرداخت می نماید.
اما در بعضی از موارد روال کار اینگونه است که شرایط طی نمی‌شود و ممکن است فردی بدون اجازه وارد زمین کشاورزی شده، و علاوه بر غصب زمین در آن به کشت و زرع بپردازد. در این موارد تصرف عدوانی زمین کشاورزی رخ داده. در ادامه در صورتی که فرد متصرف نسبت به کشت و زرع اقدام کرده باشد دو حالت به وجود خواهد آمد که به شرح زیر می‌باشند :
حالت اول تصرف عدوانی زمین کشاورزی
در صورتی که متصرف در زمین کشاورزی بذر کاشته و زمان برداشت آن باشد مالک زمین باید به متصرف اجازه برداشت محصول خود را دهد و در ازای آن اجرت المثل مالک نیز باید پرداخت شود. اما لازم به ذکر است که متصرف حق تعلل برای برداشت محصول را نخواهد داشت.
شرایط دوم تصرف عدوانی زمین کشاورزی
در صورتی که زمان برداشت محصول کاشته شده توسط متصرف فرا نرسیده باشد ( چه بذر نروییده باشد و چه بذر روییده باشد ولی فصل برداشت نباشد) خواهان می‌تواند به سه روش عمل نماید :
- مالک زمین می‌تواند هزینه کشت و زرع یعنی هزینه‌ای
که صرف خرید بر، شخم، دسترنج و … شده است را به متصرف پرداخت کرده و زمین کشاورزی
را به تصرف خود درآورد.
- همچنین می‌تواند تا فصل برداشت برای متصرف شدن
زمین خود دست نگه دارد تا متصرف محصول خود را برداشت کرده و در عوض متصرف اجرت
المثل را پرداخت نماید.
- و یا مالک می‌تواند فرد متخلف را مجبور به
معدوم کردن کشت وزرع و جبران خسارات وارده به زمین کند.
اجرت المثل تصرف عدوانی زمین کشاورزی
اما نکته‌ی حائز اهمیت این است که ماده ۱۶۵ قانون آیین
دادرسی مدنی در خصوص اجرت المثلی که فرد متصرف برای تصرف عدوانی زمین کشاورزی باید
به مالک پرداخت کند به این صورت شرح میدهد که : در صورتی که خواهان در دادگاه برای
پرداخت اجرت المثل درخواست داشته باشد، این بها برای زمانی که زمین کشاورزی در
تصرف خوانده بوده است به مالک پرداخت می‌شود.
رد اتهام تصرف عدوانی
ابتدا با مفهوم تصرف عدوانی آشنایی کامل پیدا کردید، حال می‌دانید که با مطرح نمودن دعوای تصرف عدوانی اتهامی مبنی بر تصرف از روی زور و اجبار و بدون رضایت به خوانده نسبت داده خواهد شد که برای اثبات این امر خواهان باید سبق تصرف خود، لحوق تصرفات متصرف عدوانی و عدوانی بودن تصرفات متصرف را اثبات نماید.
از سوی دیگر نیز فرد خوانده برای رد اتهام تصرف عدوانی باید چند موضوع را حتما مد نظر قرار دهد تا بتواند نتیجه‌ی مطلوب را کسب نماید. مواردی که برای رد اتهام تصرف عدوانی باید از سوی خوانده به اثبات برسد شامل موارد زیر می‌شود :
- تصرف خوانده در ملک قانونی بوده یا بر مبنای
اذن و اجازه‌ی خواهان بوده
- خوانده حقی نسبت به ملک داشته باشد به طور مثال
آن را خریده باشد.
- تصرفات خواهان غیر قانونی بوده یا اسناد عادی
او مشکل دار است و مالک اصلی خواهان نباشد.
- جرم تصرف عدوانی مشمول مرور زمان شده است.
- عدم اطلاع از اینکه ملک متعلق به دیگری است.
اما در این میان نکته دیگری نیز بسیار حائز
اهمیت می‌باشد که کمتر مورد توجه قرار گرفته این است که اگر اختلاف مالکیت در تصرف
عدوانی صورت گیرد یعنی اگر هر دو با توجه به سند عادی ادعای مالکیت داشته باشند،
دادسرا قرار اناطه صادر میکند و فعلا رسیدگی را متوقف می‌نماید. سپس دادسرا با در
نظر گرفتن ۱ ماه فرصت در خصوص اثبات مالکیت یا تنظیم سند رسمی طرفین دادخواست به
دادگاه حقوقی داده و گواهی آن را به دادسرا ارائه نمایند.
مهلت شکایت تصرف عدوانی
قانون و مقررات خاصی برای مهلت شکایت تصرف عدوانی تعیین شده که بسته به شرایط متفاوت است. در صورتی که مالک ملک غیر منقول به عنوان فرد متضرر، پس از یک سال اقدام به شکایت و اقدامات حقوقی نکند، از داشتن حق شکایت کیفری محروم می‌گردد.
اگر مالک اصلی به دلیل اقدام‌های متصرف نتواند
در زمان مشخص شده شکایت کند، زمان شکایت از تاریخی محاسبه می‌شود که موانع او
برطرف شده‌اند و امکان اقدام قانونی فراهم شده است. همچینین، اگر مالک اصلی مال در
قید حیات نباشد هر یک از وراث او می‌توانند تا زمان ۶ ماه از تاریخ وفات مالک اصلی، از فرد
متصرف شکایت کنند و اقدامات حقوقی لازم را انجام دهند.
مجازات جرم تصرف عدوانی
بر طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی اگر شخصی تصرف
عدوانی یا ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت برای ملک یا مال شخص دیگری داشته باشد، به یک
ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود و دادگاه موظف است رفع تصرف عدوانی انجام دهد.
مدارک لازم برای شکایت تصرف عدوانی
برای مطرح کردن دعوای تصرف عدوانی مانند دیگر دعاوی شما نیاز به ارائه مدارک دارید که در خصوص دعوای تصرف عدوانی این مدارک شامل موارد زیر می‌باشند :
- سند مالکیت ( شامل اسناد رسمی مانند عقد مالکیت،
سند تملک، قرارداد خرید و فروش یا هر مدرکی که اثبات کند ملک متعلق به شماست)
- مدارک احراز هویت ( مانند کارت ملی، شناسنامه)
- مدارک تاریخی ( مدارکی که نشان دهنده زمانی
باشد که مالک اطلاع از این تصرف به ملک خود پیدا کرده است. و این مدارک می‌تواند
نامه‌ها، ایمیل ها،اعلامیه ها و یا سایر مدارک مشابه باشد.)
- شهود ( شهادت شاهدان عینی که شاهد تصرف عدوانی
شده‌اند و توانایی ارائه شهادت دارند.)
- گزارش‌های پلیس ( در صورتی که مالک این جرم را
به نیرو‌های امنیتی گزارش داده باشد، ممکن است نتایج این گزارش ها نیز به عنوان
مدرک در نظر گرفته شود)
مراحل شکایت تصرف عدوانی
- بررسی شرایط جهت رفع مشکل
- مراجعه و ثبت دادخواست جهت رفع تصرف عدوانی
- ارسال ابلاغیه وقت رسیدگی طرفین
- مراجعه به دادگاه و حضور در جلسات رسیدگی به
شکایت
- ابلاغ دستور رفع تصرف به طرفین
- در صورت لازم اعتراض به رای دادگاه
- اعمال حکم جهت رفع این تصرف
ویژگی‌های کلی دعوای رفع تصرف عدوانی
- اولین ویژگی در این دعوا این است که نیازی به
وجود مالکیت نسبت به ملک در تصرف نیست
- بر خلاف دعاوی خلع ید این دعوا به شکل غیر مالی
بوده و هزینه دادرسی آن بسیار کم می‌باشد
- طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تجدید نظر خواهی در مورد رای دادگاه قابل اجرا نیست و بعد از اینکه دادگاه رای قطعی خود را صادر کرد فورا اجرایی خواهد شد.
- طبق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی که در
این مورد هستند خارج از نوبتو بدون تشریفات آیین دادرسی رسیدگی می‌شوند.
