انتقال سند ملکی چگونه انجام می‌شود؟
پرونده‌های ملکی بسیار زیادی در دادگاه ها وجود
دارند که به دلیل وجود مشکلات حقوقی، کیفری و یا ثبتی، دچار مشکلاتی شده اند. یکی
از اصلی‌ترین دلایل دعاوی ملکی، مربوط به اسناد ملکی می‌باشد. طبق آمار، افراد زیادی
در روند انتقال سند ملکی به مشکلات زیادی برمی‌خورند که دلیل اصلی آنها نداشتن
اطلاعات و تجربه کافی است. در این مقاله قصد داریم تا به صورت مفید درباره انتقال
اسناد ملکی برای شما عزیزان بگوییم.
تعریفی ساده و صحیح درباره سند ملکی
منظور از سند ملکی همان سند مالکیت است. این سند نشان دهنده مالکیت شخص نسبت به ملک مورد نظر است. معتبرترین مدرکی که ثابت می‌کند که شخصی مالک یک ملک است، سندی است که در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد.
مراحل انتقال سند ملکی و اهمیت مبایعه‌نامه
در ابتدا مالک زمانی که به فکر فروش ملک خود می‌افتد سعی بر به توافق رسیدن با مشتریان دارد. زمانی که مالک با یک مشتری به توافق کامل رسیدند، یک مبایعه‌نامه یا قولنامه بین آنها تنظیم می‌گردد.
به زبان ساده‌تر تعهدات و حرف‌هایی که بین خودشان مطرح کردند را به صورت کتبی می‌نویسند. اما نکته‌ی قابل توجه این است که ممکن است بگویید مبایعه‌نامه و قولنامه یکی هستند، چرا اسامی مختلفی دارند؟
درست است امروزه مبایعه‌نامه را همان قول نامه
می‌دانند اما قولنامه با توجه به قوانین، بار حقوقی ندارد و محکمه پسند نیست و این
به این دلیل است که شرایط فقهی لازم را دارا نیست و قانون کشور ما بر اساس فقه
است. لذا به همین علت، قولنامه را به مبایعه نامه تغییر دادند. ممکن است بعد از
توافق برای انتقال سند ملک دفترخانه‌ای باز نباشد. به همین دلیل شما میتوانید قبل
از انتقال سند، مبایعه نامه بنویسید.
بندها و موارد لازم برای مبایعه‌نامه
برای ارزش و اعتبار پیدا کردن مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد را در آن ذکر کنید که این ۵ مورد شامل :
- مشخصات فروشنده یا مالک : مشخصات شناسنامه،
آدرس با ذکر کد پستی، تلفن همراه و تلفن ثابت
- مشخصات خریدار : مشخصات شناسنامه، آدرس با ذکر
کد پستی، تلفن همراه و تلفن ثابت
- موضوع مورد معامله : مشخصات جغرافیایی، مساحت
ملک و مشخصات ثبتی
- مبلغ مورد معامله : مبلغ کل ملک به ریال یا
تومان
- زمان معامله : مشخص شدن زمان حضور در دفترخانه
و اینکه چه مبلغی در چه زمانی و با چه شرایطی از سمت خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود.
برخی نکات مهم درباره مبایعه‌نامه
با رعایت نکاتی که گفته شد مبایعه‌نامه شما ارزش دارد، اما معمولا برای استحکام بیشتر موارد و بندهای دیگری را نیز به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند که برخی از مهم‌ترین آنها به صورت زیر است.
- باید شرایطی برای زمانی که طرفین از معامله خود
پشیمان شدند تعیین شود. باید تعیین شود اگر از معامله پشیمان شدند چه تعهداتی وجود
دارد و چه میزان ضرر و ضیان تعیین شود.
- در معامله ها اسطلاحی به نام خیار یا خیارات
وجود دارد که میتوانید معامله را فسخ کنید. به این نکته توجه داشته باشید که در
صورتی که در مبایعه‌نامه از جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش استفاده کنید
اجازه فسخ معامله را از خود سلب می‌کنید.
- منصوبات ملک ملزومات آن را باید به صورت کامل و
مفصل ذکر کنید مانند : کولر، شوفاژ، خط تلفن و …
- نکته قابل توجه دیگر این است که ممکن است شما ملکی را خریداری کرده باشید که یک سند عادی دارد. اسناد عادی مانند سند قولنامه‌ای، اعتبار یک سند رسمی را ندارند اما شما میتوانید توسط یک وکیل ملکی ماهر، برای تبدیل سند عادی به رسمی از روش قانونی اقدام نمایید.
دریافت کد رهگیری
بعد از به توافق رسیدن خریدار و فروشنده و تنظیم مبایعه‌نامه، ممکن است که فروشنده ملک را به چندین نفر بفروشد و موجب به وجود آمدن دعاوی مختلف شود. اما امروزه برای جلوگیری از این امر و تایید سلامت معامله شما میتوانید با مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی معتبر و ثبت مبایعه‌نامه در سامانه جامع، کد رهگیری دریافت کنید.
لازم به ذکر است بعد از ثبت و دریافت کد رهگیری
اگر فرد فروشنده بخواهد ملک را به نفر دیگری نیز بفروشد سامانه اخطار می‌دهد و کد
رهگیری دیگری صادر نمی‌کند.
مراجعه به دفتر اسناد فروشنده
در مرحله بعد فروشنده با مراجعه به دفتر اسناد بنچاق ملک را دریافت می‌کند و جدا از آن لیستی از مدارک مورد نیاز برای انتقال سند نیز به وی داده می‌شود در همین حین استعلامات لازم از شهرداری، دارایی، بخشداری، بیمه و… گرفته می‌شود تا ملک دارای بدهی نباشد.
سپس بررسی های لازم در مورد ملک صورت می‌گیرد
تا ملک در طرح ساخت و ساز شهری نباشد یا سند ملک در گرو جای دیگری نباشد.
شهرداری و دارایی
برخی مراحل نیز در زمانی انجام می‌شود که ساختمان نوساز است و تازه ساخته شده. در این حالت یا سند ملکی وجود ندارد و یا قصد انتقال سند ملکی داریم. بعد از این مراحل اجازه معامله داده می‌شود و فروشنده با در اختیار داشتن نامه‌ای که از دفترخانه دریافت کرده به شهرداری مراجعه می‌کند. سپس شهرداری بررسی می‌کند که آیا ملک بر طبق پروانه ساخته شده یا خیر.
در صورت عدم تطابق ساخت و ساز با پروانه جریمه تعیین می‌شود که فروشنده باید بپردازد. لازم به ذکر است در همین حین نیز هزینه‌های دیگری وجود دارند که فروشنده باید آنهارا بپردازد.
سپس اداره‌ی دارایی بر روی ملک فروشنده ارزش گذاری می‌کند و ۴ درصد از قیمت ارزش گذاری شده ملک را به عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت می‌نماید.
اما نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه
نمود این است که قیمتی که دارایی بر ملک می‌گذارد بسیار با قیمت اصلی ملک تفاوت
دارد و بسیار کمتر است.
مراجعه به دفتر اسناد و انتقال نهایی
در مرحله آخر طرفین خریدار و فروشنده باید برای
انتقال سند و سند زدن در تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده به دفترخانه مراجعه نمایند.
در صورت عدم حضور یکی از طرفین فرد دیگر موظف است تا آخر ساعت اداری در دفتر خانه
بنشیند و اگر فرد مقابل حضور پیدا نکند. می‌توان با گرفتن گواهی عدم حضور و ارائه
به دادگاه هزینه‌ی پشیمانی یا ضرر و زیان دریافت نمود.
مدارک مورد نیاز برای انتقال سند و سند زدن ملک
- اصل و کپی سند مالکیت
- اصل و کپی بنچاق
- کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین
- اصل و کپی پایان‌کار
- اصل و کپی وکالت‌نامه
- صورت مجلس تفکیکی (اگر ملک آپارتمان باشد)
- اصل و کپی حصر وراثت (در صورتی که سند ورثه‌ای باشد)
- اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (اسناد ورثه‌ای)
