الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک دعوای مالی غیر پولی است که پیرامون تشخیص و تضمین حقوق مربوط به مالکیت اموال علی الخصوص اموال غیرمنقولی از قبیل ملک اقامه می‌شود ، برای مثال گاهی پیش می‌آید که فی ما بین فروشنده و خریدار قرارداد پیش فروش ساختمان منعقد شود اما فروشنده پس از تکمیل آپارتمان از انتقال سند به خریدار خودداری کند که این موضوع منجر به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهد شد که طی آن خریدار فروشنده را ملزم به انتقال سند خواهد کرد، لازم به ذکر است این دعوا یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی مطروحه  در دادگاه‌های حقوقیست که دارای حساسیت و پیچیدگی خاصی می‌باشد.

به همین منظور بهتر است در جهت احقاق حق خود حتماً از مشاوره وکیل ملکی بهره‌مند شوید در ادامه این مقاله توضیحاتی در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواهیم داد.

الزام به تنظیم سند

این دعوی علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک موارد دیگری از قبیل اتومبیل ‌و یا سند رسمی اجاره املاک تجاری در موارد خاص را نیز شامل می‌شود البته لازم به ذکر است که مستند به ماده ۲۲ قانون حمل و نقل کشور،برگ سبز خودرو حکم سند قطعی را داشته و دیگر نیاز به تنظیم سند قطعی منقول در دفاتر اسناد رسمی نیست.

الزام به تنظیم سند رسمی

سند رسمی مزایای قانونی خاصی را برای فرد ایجاد می‌کند و به لحاظ اعتبار قانونی با سند عادی متفاوت است از این حیث تنظیم ، حائز اهمیت فراوانی می‌باشد

برای مثال در  سند رسمی اصل بر اصالت سند است و نمی‌توان نسبت به آن ایراد انکار و تردید وارد نمود این در حالی است که در خصوص سند عادی باید ابتدا به ساکن اصالتش اثبات شود در غیر این صورت نمی‌تواند قابلیت استناد داشته باشد و دارنده ابتدا در تکاپوی تصدیق اصالت سند بوده و پس از آن در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

همچنین است که سند رسمی نه تنها نسبت به متعاملین بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر است برای مثال اگر فردی ملکی را با سند رسمی به شخصی منتقل کند اگر فردی با یک سند عادی ادعای مالکیت کند حتی اگر تاریخ تنظیم سند ایشان قبل از شخص اول باشد نمی‌توان به صرف مقدم بودن تاریخ تنظیم سند مالکیت ایشان را معتبر دانست چرا که فاقد سند رسمی می‌باشند.

این سوال پیش می‌آید که سند رسمی از حیث نحوه تنظیم چه تفاوتی با سند عادی دارد؟

به منظور آنکه یک سند به موجب قانون سند رسمی محسوب شود احراز سه شرط ذیل ضروری است.

۱. اولاً که سند می‌بایست توسط مامور رسمی تنظیم اسناد تهیه شود

۲. ثانیاً مامور باید دارای صلاحیت تنظیم آن باشد

۳. ثالثاً تنظیم سند توامان با رعایت مقررات قانون تنظیم سند صورت گرفته باشد

لازم به ذکر است که در صورت فقدان هر یک از شرایط فوق سند تنظیمی، سند عادی محسوب می‌شود

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

همانطور که پیشتر گفته شد در صورت استنکاف فروشنده از اجرای تعهد خود مبنا بر انتقال سند رسمی به خریدار ایشان حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را خواهد داشت دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد در نظر داشته باشید حتی اگر قرارداد انتقال مال غیرمنقول در شهر دیگری واقع شده باشد باز هم دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملک است.

طرح این دعوا در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست می‌باشد که برای تنظیم آن می‌بایست تمامی شرایط پرونده بررسی شود.

برای مثال در صورتی که در قرارداد پیش فروش ساختمان، زمان مشخصی برای حضور در دفترخانه و انتقال سند مشخص شده باشد ،

این موضوع حائز اهمیت است که آیا خریدار در آن تاریخ در دفترخانه حاضر شده است یا خیر ؟

و آیا برگه عدم حضور اخذ نموده است یا خیر؟

در ادامه ضمن ارائه توضیحات در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک شرایط، طرح دعوا و تنظیم دادخواست را نیز توضیح خواهیم داد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک چقدر طول می‌کشد؟

همانطور که می‌دانید الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز یک دعوای حقوقی است و از طریق دادگاه قابل پیگیری است و در خصوص دعاوی مطروحه در محاکمه دادگستری نمی‌توان زمان مشخصی تعیین نمود چرا که فاکتورهای متعددی از قبیل شرایط پرونده،ورود افراد ثالث به پرونده و یا تراکم پرونده در شعبه مطروحه می‌تواند در مدت زمان رسیدگی و صدور رای موثر باشد.

به منظور اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک پس از ثبت دادخواست ابتدا می‌بایست تعیین شعبه شود و پس از ارجاع به شعبه صالح به رسیدگی شما بایستی در انتظار تعیین وقت باشید همچنین است که پس از ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف و متعاقب آن در صورت عدم سازش پرونده به دادگاه بدوی ارجاع می‌شود و پس از رسیدگی و صدور رای دادگاه بدوی ممکن است طرفین دعوا به رای صادره اعتراض کنند در این حالت پرونده منظور تجدید نظرخواهی به دادگاه تجدید نظر ارسال می‌گردد که رای دادگاه تجدید نظر قطعی می‌باشد.

البته بهترین راه برای کاهش این مدت زمان ، بهره‌مندی از کمک وکلای متخصص در حوزه ملکی می‌باشد چرا که ایشان پرونده را به شکل اصولی جلو برده و می‌تواند در مدت زمان کمتری شما را به نتیجه دلخواهتان برساند

و چه بسا  که طی روند رسیدگی به پرونده طرفین دعوا با شرایط معقول و منطقی با کمک وکیل صلح نموده و دعوا را مسترد نمایند،

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای

برای عده کثیری از مراجعه کنندگان این سال پیش می‌آید که آیا نسبت به ملکی که دارای سند قولنامه‌ای می‌باشد هم می‌توان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقامه نمود؟

همانطور که پیشتر گفتیم اسنادی که با شرایط فوق ذکر تنظیم نشده باشند ، عادی محسوب می‌گردند قولنامه نیز از حیثیت اعتبار سند عادی محسوب می‌گردد و جهت دریافت سند بر مبنای آن ابتدا می‌بایست صحت و اصالت آن احراز گردد.

و اگر ملکی به طور کلی فاقد سند رسمی باشد و حتی در دفتر ثبت اسناد و املاک نیز ثبت نگردیده باشد ابتدا باید عملیات مقدماتی ثبت آن از جمله ثبت اظهارنامه،تحدید حدود،چاپ آگهی و…. انجام شود و پس از آن امکان دریافت سند میسر می‌گردد به همین منظور باید شرایط ملک مورد دعوای شما ابتدا بررسی شود تا متناسب با آن اقدامات لازم صورت گیردو

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست زیربنای هر دعوا بوده و تنظیم آن یکی از مهم‌ترین ارکان هر دعوا می‌باشد چرا که می‌بایست هم به لحاظ شکلی و هم به لحاظ ماهوی به نحوی تنظیم شود که دعوا در مسیر اصولی خود پیش رود چه بسا ممکن است دادخواست شما در همان مراحل بدوی به دلیل ایرادات شکلی رد شود، به همین منظور برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک می‌بایستی از کمک وکلای متخصص بهره‌مند شوید.

برای مثال گاهی صرف درج عنوان الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان خواسته کفایت نمی‌کند و شما باید موارد دیگری از قبیل الزام به ایفای تعهدات و الزام به اخذ پایان کار ، صورتمجلس تفکیکی ، مفاصا حساب مالیاتی یا الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان را نیز درج کنید بر همین مبنا همانطور که ک پزشک نمی‌تواند برای یک بیماری به همه افراد پیش از بررسی شرایط بالینی نسخه مشخصی نجویز کند یک حقوقدان نیز نمی‌تواند پیش از بررسی شرایط پرونده یک دادخواست اصولی الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، تنظیم کند.

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

همانطور که در پاراگراف بالا توضیح داده‌ایم

در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نمی‌توان پیش از بررسی شرایط پرونده متن پیش فرضی به عنوان دادخواست در نظر گرفت.

با این وجود صرفاً جهت آشنایی بیداری شما با شمایل این دادخواست متنی به صورت پیش فرض ذیل این مقاله  قرار خواهد گرفت که صرفاً شمایل کلی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مشخص می‌کند

نمونه اظهارنامه الزام به تنظیم سند ‌

پیش ازطرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، شما می‌توانید با ارسال یک اظهارنامه به فرد مورد نظر خود تقاضای تنظیم سند رسمی ملک و درخواست خسارت داشته باشید

بدین منظور می‌بایست به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و برای ایشان اظهارنامه ارسال کنید جهت تنظیم اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی ملک بهتر است حتماً از کمک یک وکیل خبره بهره‌مند شوید چرا که اظهارنامه در حکم اقرار رسمی شما محسوب می‌شود و در صورتی که متن آن به شکل صحیح و اصولی تنظیم نگردد می‌تواند در حکم یک اقرارنامه در روند رسیدگی به پرونده به ضرر شما واقع شود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌شود و با توجه به آنکه یک دعوای مالی است مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل سه و نیم درصد ارزش منطقه‌ای ملک می‌باشد.

لازم به ذکر است ارزش منطقه ملک دارای فرم خصوصی می‌باشد که در دفاتر خدمات قضایی بر اساس مواردی از قبیل مشخصات ملک تنظیم شده  طبق فرمول خاصی محاسبه می‌شود.

ارزش منطقه‌ای املاک بر اساس ویژگی‌های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک و چنین ویژگی‌هایی محاسبه می‌شود .

هرچند که به ظاهر از قواعد و مولفه‌های خاصی پیروی می‌کند ولی می‌توان گفت بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد که در حال حاضر این موضوع به دفاتر خدمات قضایی محول گشته است.

این فرم یکی از مدارک ضروری جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می‌باشد.

بهتر است خواهان توأمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواسته‌های دیگری نیز مطرح کند مثلاً در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی را نیز بخواهد.

طبق یک نظر از سوی برخی حقوقدانان خواهان تنها در صورتی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند که برای این خواسته دلیل مکتوب عینی و ملموس داشته باشد و در صورت فقدان مبایعه نامه مکتوب شانس کمتری برای موفقیت در دعوا دارد به عبارت دیگر تعدادی از محاکم دعوای الزام به تنظیم سند و اثبات مالکیت را قابل جمع نمی‌داند.

لازم به ذکر است مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیرمنقول الزاماً بایستی ثبت شوند و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه میسر نیست و در مراجع دولتی به تعبیر قانونگذار سناد عادی پذیرفته نمی‌شوند

 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

در صورتی که فروشنده قبل از انتقال سند رسمی فوت کند وراث او ملزم به انجام تعهد ایشان هستند.

شما می‌توانید پیش از اقامه دعوا برای وراث ایشان اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی ملک را ارسال کنید و در صورت استنکاف ایشان نسبت به طرح دعوا اقدام کنید.

برای الزام وراث به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار می‌بایست که همه وراث را خوانده دعوا قرار دهید به همین منظور باید از طریق درخواست حصر وراثت اقدام کنید.

انحصار وراثت  فرایند قانونیست که از طریق دادگاه انجام می‌شود .

ذبل گواهی حصر وراثت تمام وراث متوفی و میزان سهم الاث ایشان مشخص می‌گردد و شما می‌توانید با ضمیمه کردن گواهی حصر وراثت به دادخواست تنظیمی خود تمامی وراث را طرف دعوا قرار دهید . پس از طرح دعوا و صدور رای قطعی دادگاه به واحد اجرای احکام دادگستری بالاغ می‌شود و در صورتی که وراث باز هم از انتقال سند و اجرای حکم خودداری کنند با حضور نماینده نماینده دادگستری به نمایندگی از وراث در دفتر اسناد رسمی ، سند قطعی ملک را به خریدار منتقل میگردد.

رد دادخواست الزام به تنظیم سند

در ابتدا باید در نظر داشته باشید که رد دعوا و رد دادخواست و دو موضوع متفاوت است رد دعوا زمانی رخ میدهد که پرونده از مراحل بدوی عبور کرده و در حال رسیدگی در دادگاه است.

ممکن است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک به دلایل مختلفی رد شود.

از مهمترین دلایل رد دعوای الزام به تنظیم سند میتوانیم به کافی نبودن مستندات خواهان و یا ناهماهنگی ادله اثبات خواهان در دادگاه اشاره کنیم.

همچنین از بین رفتن مواردی همچون از بین رفتن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خوانده ،  زائل شدن و یا جرح شدن شهادت شهودی که مورد استناد خواهان در دادگاه بوده است.

در موارد بطلان معامله درصورتی که خواهان به استناد آن و بر حسب صحیح بودن آن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کرده باشد نیز دعوا رد میشود.

در نظر داشته باشید اگر که خواهان خود اقدام به استرداد دعوای مطروحه نماید قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد.

همچنین ممکن است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در همان مراحل بدوی به دلیل ایرادات شکلی رد شود

مدیر دفتر پس از بررسی دادخواست اگر تمامی شرایط شکلی لازم را احراز کند قرار قبولی دادخواست صادر میکند ولی در صورتی دادخواست تقدیمی دارای نقصی باشد اخطار رفع نقص میدهد.

در این حالت خواهان مکلف است ظرف مهلت مقرر نقص اعلامی را برطرف کند در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر میشود.

برای مثال در نظر داشته باشید که ملکی از افراد مختلف ،به موجب اسنادی عادی از قبیل وکالتنامه یا قولنامه به دیگری انتقال داده شده است، به همین منظور مالکیت هیچ کدام دائمی نبوده است، در اینجا برای تنظیم دادخواست باید تمامی این افراد را خوانده دعوا قرار داد و در نهایت خواهان با تجمیع سلسله ایادی قبلی به مالک سند رسمی یرسد و در دادگاه به علت کثرت خواندگان از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته خواهد شد و در صورتی که مالک رسمی ملک در میان خواندگان وجود نداشته باشد دادگاه وارد رسیدگی ماهوی نمی‌شود.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در ملک مشاع زمانی قابل طرح است که مالک ملک مشاعی از انتقال سند به خریدار خودداری کرده و  جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نمی‌شوند  یا ورثه متوفی از انتقال سند به خریدار امتناع می‌کنند.

در چنین شرایطی خواهان اگر واجد شرایطی از قبیل اهلیت و ذینفع بودن باشد می‌تواند از طریق تقدیم دادخواست این موضوع را در مراجع قضایی ذی ربط پیگیری کند

بدین منظور می‌بایست تمامی مدارک اثبات مالکیت خود از جمله مبایعه نامه و یا قولنامه وقوع معامله فی مابین ایشان و فروشنده را اثبات می‌کند پیوست دادخواست نماید و همچنین مستندات واریزی ثمن معامله را نیز ارائه دهد.

نمونه رای الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از نمونه آرا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به شرح ذیل می‌باشد

دعوای خواهان جناب آقای………. مبنی الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی و مطالبه وجه الاتزام مندرج در قرارداد به مبلغ ۷ میلیارد تومان صدور قرار تامین خواسته با احتساب کلیه خسارات دادرسی می‌باشد. با توجه به محتویات پرونده و مدارک و ادله خواهان نظر به اینکه مالکیت مشاعی خواندگان نسبت به قطعه هشتم تفکیکی از پلاک….. فرعی…..از اصلی شش دانگ یک آپارتمان محرز است و با توجه به بیعنامه مستند دعوا به شماره…….مورخ…….. که صرفاً به امضا خوانده ردیف اول رسیده است آپارتمان مورد ترافع واقع در طبقه سوم با قصد انشا ایجاب و قبول و با ثمن معین به خواهان انتقال یافته است و مقرر گشت که در تاریخ…….. به تنظیم سند رسمی اقدام شود و با عنایت به اینکه به موجب شق ۴ و ۵ شرایط عقد توافق گردیده که هر یک از طرفین در صورتی که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند معادل ۲۰ درصد ثمن معامله را به جهت تخلف از شرط می‌بایست به طرف دیگر پرداخت کنند و به موجب گواهی …………..صادره از دفترخانه شماره ۵ عدم حضور خوانده تصدیق می‌گردد فلذا به مراتب مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹ ،۲۲۵ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ ،۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده ردیف اول به انتقال رسمی سه دانگ آپارتمان مورد  موصوف و پرداخت ۷ میلیارد تومان به عنوان تخلف از شرط و ……. هزار ریال هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر تهران می‌باشد.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

در نظر داشته باشید که نداشتن گواهی عدم حضور در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اختلالی ایجاد نمی‌کند و صرف اینکه خواهان به تعهدات خود عمل کرده باشد و با این حال خوانده از انتقال سند امتناع نموده باشد، قاضی می‌تواند مالک قبلی را به انتقال سند ملزم نماید و گواهی عدم حضور در واقع فقط به قاضی این اطمینان خاطر را می‌دهد که مالک به شهادت دفترخانه برای ایفای تعهد خود حاضر نگشته است اما اخذ برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یک امر ضروری نیست.

همچنین است که در نظر داشته باشید در صورتی که در مبایعه‌نامه تاریخ و نام دفترخانه درج نشده باشد امکان گرفتن گواهی عدم حضور میسر نیست اما می‌توان از طریق اظهارنامه رسمی از مالک تقاضای انتقال سند و مطالبه خسارت نمود

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

گاهی فروشنده به دلایل مختلفی از انتقال سند خودداری می‌کند و یا علی رغم میل باطنی ایشان برای ایفای تعهد خود با محدودیت‌هایی قانونی روبروست که در ادامه به برخی از آنها شاره می‌کنیم.

مورد اول زمانیست که ملک مورد ترافع در رهن بانک یا شخص دیگری باشد ر این صورت مالک نمی‌تواند ملک مذکور را به دیگری انتقال دهد فلذا حتی اگر خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در دادگاه علیه فروشنده طرح کند به نتیجه نخواهد رسید به همین منظور فروشنده باید قبل از فروش ابتدا ملک را فک رهن ننماید که این کار با پرداخت دیون به بانک و یا شخص راهن امکان‌پذیر است و در صورتی که ملک فک رهن نشده باشد  فروشنده نتواند این کار را انجام دهد خریدار می‌تواند تقاضای فک رهن را در دادگاه مطرح نماید

مهم دیگری که طی مقاله به آن اشاره نموده‌ایم عدم دریافت گواهی پایان کار است مدرک پایان کار احراز می‌کند که ساختمان یا ملک مورد نظر با ضوابط و مقررات مربوطه منطبق است بنابراین فقدان آن بیانگر وجود نقص یا مشکلات فنی در سازه می‌باشد و یا نشان می‌دهد که ساختمان هنوز تکمیل نشده است.

به همین منظور خریدار نمی‌تواند ابتدا به ساکن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد و باید الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را در دادخواست خود مطرح نماید.

مانع مهم دیگر بازداشت یا توقیف بودن ملک توسط دادگاه یا مقامات دیگر است که در این حالت ملک توقیف سندی گشته و مالک آن می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند و فروشنده مکلف است که ابتدا بازداشت ملک را رفع کند در غیر این صورت خریدار می‌تواند با طرح دعوا در مرجع صالح رفع بازداشت را از دادگاه بخواهد.

عدم پرداخت کامل ثمن معامله از دیگر شرایط اساسی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می‌باشد و در فرض عدم پرداخت مبلغ معامله خریدار نمی‌تواند اقامه دعوا کند.

همچنین ممکن است فروشنده به دلایل مختلفی ممنوع المعامله باشد و بنابر دستور دادگاه از دخل و تصرف در اموال خود ممنوع شده باشد و یا فروشنده خود مالک ملک مورد معامله نباشد

به همین منظور بهتر است پیش از معامله از موارد فوق اطمینان خاط حاصل شود

با توجه به مقاله فوق به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، شرایط و چالش های آن آشنا شدید ، امیدوایم که در مطالب گرد آوری شده برای شما مفید واقع شده باشد جهت کسب اظلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی تخصصی میتوانید با ما در ارتباط باشید